داشتن یک مسکن مناسب دغدغه هر انسانی است. مسکنی که قرار است مامنی باشد برای آرامش و آسایش و استراحت و در کنار خانواده بودن. در حال حاضر مسکن دغدغه شب و روز خیلی از ایرانیان شده است. کسانی که برای خود خانه ندارند و باید بخش زیادی از درآمد ماهیانه خود را صرف اجاره کنند؛ پس اندازی برایشان نمی‌ماند که حتی بخواهند به خانه خریدن فکر کنند. آنها باید سال به سال اسباب اثاثیه خود را بار ماشین کنند و اجاره نشین جای دیگری بشوند. این تازه وضعیت کسانی است که زندگی مشترکشان جریان دارد و برای خود خانواد‌ای تشکیل داده‌اند. وضعیت جوانانی که همان قدم اول تشکیل خانواده با غولی به نام مسکن روبرو می‌شوند چیست؟ برخی از آنها با این شرایط تورم و اشتغال حتی از پس رهن و اجاره هم بر نمی‌آیند چه برسد به خرید؛ از طرفی ازدواجشان هم وابسته به مسکن است و مجبورند آنقدر به تاخیرش بیندازند تا شرایط تامین مسکنشان فراهم شود و با شریک زندگی شان بروند زیر یک سقف. امروزه کمبود و گرانی مسکن در کشور ما تبدیل به یک بحران شده است. بحرانی که بر سر زندگی مردم علی الخصوص جوانان و ازدواجشان سایه افکنده است. از همین با مهدی فردحسینی،کارشناس مسکن، در رابطه با چگونگی وضعیت مسکن در ایران، چرایی آن و تاثیرش بر زندگی و ازدواج جوانان گفتگو کرده است که در ادامه تقدیم میشود:
در حال حاضر مسکن چه تاثیری بر زندگی خانواده‌های ایرانی و ازدواج جوانان دارد؟
مفهومی وجود دارد به نام سبد هزینه خانوار. اگر خوراکی را از این سبد خارج کنیم؛ در جامعه ایران سهم مسکن از سبد هزینه خانوار به طور متوسط بالای ۶۰ درصد است. در تهران این عدد به ۷۰ درصد هم می‌رسد در حالیکه در دنیا، در اقتصاد سالم این رقم حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است. قاعدتا هر چقدر سهم مسکن زیاد باشد سهم بقیه چیز‌ها از جمله پوشاک، آموزش، سلامت، تفریح و … کم میشود. مثلا اگر فردی بیمار شود نمی‌تواند برای درمان خود اقدام کند. وقتی چنین مواردی زیاد شود بر کیفیت زندگی تاثیر می‌گذارد. حالا این فشار برای اقشار ضعیف بیشتر است و برای بالادستی‌ها کمتر. مثلا یک خانواده کارگری حتی بیشتر از ۶۰ -۷۰ درصد هزینه‌اش برای مسکن می‌رود؛ حتی بعد مجبور به حاشیه نشینی میشود. تاثیر این سهم بالای مسکن بر جوانان این است که آنها اصلا زندگی مشترک را تشکیل نمی‌دهند. هزینه اولیه برای تشکیل زندگی شامل مسکن، لوازم منزل، هزینه جشن و … است. جشن قابل حذف است و لوازم هم تا حدی قابل کاهش است؛ اما مسکن مهمترین هزینه است. پس مهمترین عامل تشکیل زندگی‌های جدید مسکن است. حالا اگر مسکن گران باشد غیر از این تبعات دیگری هم دارد. این مسئله در تاخیر یا حذف ازدواج تاثیر دارد. در فرزندآوری هم تاثیر روانی دارد؛ مثلا خانه‌ای که کوچک باشد زن و فرزندان به سختی میتوانند در آن بمانند.
وضعیت مسکن در کشور چگونه است؟
در قسمت عرضه ما با خانواده‌های موجود مواجه هستیم و متراژ مورد نیاز و متناسب آنها. بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی که می‌گوید” دولت موظف است که برای همه مسکن متناسب با نیازشان تهیه کند” ما اینجا یک کسری داریم که یک بخش آن خانه‌های فرسوده است و یک بخش آن نیاز به خانه‌های جدید برای خانواده‌های جدید است. این متناسب رشد جمعیتی است که ما حالا در حال رشد هستیم. بخش دیگر خانواده‌هایی است که الان خانه ندارند. طبق آخرین سرشماری رسمی در سال ۹۵، ۲۲.۸ میلیون خانه‌ی پر داشته ایم و در مقابل ۲۴.۱ خانواده داشته ایم. این یعنی ۳.۱ میلیون خانوار خانه برایشان نیست. این خانواده‌ها یا دارند مشترکا با پدر و مادر خود زندگی می‌کنند یا اینکه برخی از آنها خانه ندارند. ما اگر بخواهیم افق ۱۰ ساله را ببینیم مثلا می‌گوییم حدود ۱۳ میلیون پسر ۱۰ سال به بالا در کشور داریم. این‌ها در ۱۰ سال آینده حق ازدواج و تشکیل زندگی دارند. این نیاز و تقاضا هم روی عدد قبلی اضافه میشود؛ بنابراین ما نیاز به عرضه مسکن جدید داریم. در طول ۱۰ سال جمعا حدود ۱۵ تا ۲۰ میلیون مسکن میشود. ما باید سالی حدود یک و نیم تا دو میلیون مسکن بسازیم و عرضه مسکن داشته باشیم.
در قسمت تقاضا با آمار رسمی که در سرشماری ۹۵ به دست آمده است در سال ۸۵ تا ۹۵ حدود ۱۰ و نیم میلیون مسکن جدید تولید شده است که از این ۱۰ و نیم میلیون ۲.۴ میلیون خانوار صاحبخانه جدید داشته‌ایم و بقیه اش که ۸.۱ میلیون میشود برای افرادی شده که قبلا خانه داشته‌اند. یعنی حدود ۷۷ درصد عرضه جای غیرنیاز رفته است؛ بنابراین ما یک تقاضای کاذب بالا داریم و علتش تقاضای سرمایه‌ای است؛ یعنی خانه را به عنوان سرمایه می‌خرند که گران شود. اینجا این مسئله بسیار بزرگ میشود؛ فقط بحث خانه نیست و دامنه اش به کل اقتصاد ضربه میزند. در تهران پولی که برای مسکن داده میشود ۷۰ درصدش پول زمین است و ۳۰ درصدش پول مصالح.
چرا بازار مسکن دچار این عدم توازن شده است و این مسئله چه پیامد‌هایی دارد؟
زمین یک ویژگی‌های ذاتی دارد که استهلاک، زحمت، ریسک و ضرر ندارد. به فرد سود می‌دهد، اما به ازای آن چیزی در کشور تولید نمی‌شود. زمین داشتن سود خیلی بالایی دارد و ممکن است ارزشش در سال ۲ و ۳ برابر شود یعنی ۲۰۰-۳۰۰ درصد سود و این با چیز دیگری قابل مقایسه نیست. وقتی در اقتصاد به سمت غیر تولید برویم، تولید از صرفه می‌افتد و آن وقت دیگر اشتغالی وجود نخواهد داشت. یعنی کسی که ۱۰ میلیارد تومان دارد برایش سوال ایجاد میشود که من اینجا تولیدی بزنم و اینجوری ۱۰۰ نفر سر کار بروند یا بروم ۲ تا خانه لوکس در شمال تهران بخرم و بگذارم گران شود. اینجا می‌تواند از پولش سود در بیاورد بدون زحمت و ریسک و البته بدون اشتغال. اشتغال که کم شود ازدواج و تشکیل خانواده هم کم میشود. اما اگرتولیدی بزند؛ اشتغال شکل می‌گیرد. تولید زیاد میشود. عرضه افزایش پیدا میکند. قیمت‌ها کاهش می‌یابد و هزینه زندگی کاهش پیدا میکند در نتیجه کلا ازدواج راحت‌تر میشود. ولی اگر این اتفاق نیفتد و پول بدون تولید فقط در چرخش باشد؛ تولید از صرفه می‌افتد. حتی تولیدی‌ها را می‌بندند کما اینکه این اتفاق افتاده است. نه تنها تولیدی‌های جدید راه نمی‌افتد بلکه تولیدی‌های قدیم هم کرکره را پایین می‌کشند. کارگر را بیکار می‌کنند و می‌فرستند خانه و زندگی‌ها فرو می‌پاشد. این مدل اختلاف طبقاتی ایجاد میکند، اقتصاد فئودالی ایجاد میشود و همه می‌شوند برده و کارگر و رعیت ملاک ها. مثلا حساب کنید یک خانه در تهران متوسطش بشود ۳ میلیارد تومان حقوق یک کارمند ۵ یا ۱۰ و نهایتا اگر یک مدیر باشد ۱۵ میلیون تومان است. چقدر طول می‌کشد تا بتواند خانه بخرد.
راه برون رفت از این شرایط چیست؟
ما یک نهضت ساخت مسکن در حوزه عرضه لازم داریم که در سال مسکن میلیونی بسازد. این به این معنا نیست که خود دولت مسکن بسازد می‌تواند تسهیل کند؛ برنامه ریزی کند برای اینکه مردم و سرمایه‌دار‌ها تمایل پیدا کنند؛ موانع را از بین ببرد. مثلا در حوزه عرضه می‌تواند با اختصاص زمین، تسهیلات ساخت مسکن و… کاری کند تا عرضه اتفاق بیفتد. می‌تواند مسکن ساز‌های بزرگ بیاورد تهاتر کند. مثلا ما به چین نفت بدهیم او ما‌به‌ازایش مسکن‌های صنعتی در کشور بسازد بعد به مردم قسطی بدهیم، قسط هایش را برگردانند میشود همان پول نفت نقد دست دولت.
در تقاضا باید تقاضای سرمایه کاذب که ۸۰ درصد است حذف شود. برای این کار میتوان استهلاک مصنوعی یعنی مالیات ایجاد کرد. مالیات انواع مختلف دارد؛ مالیات خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر ارزش زمین و خانه‌های لوکس. در نتیجه به جهت‌های مختلف میتوان به این تقاضای کاذب حمله کرد. مالیات بر خانه‌های خالی قانونش تصویب شده، ولی برنامه و جدیتی برای اجرایش دیده نمی‌شود و قابل مطالبه است. در اجرایش هم باید نکاتی رعایت شود؛ مثلا الان به همه گفته‌اند خانه‌های خالی را در سامانه ثبت کنید. حالا مردم هم یکی انجام می‌دهد و یکی نه. ولی باید محدودیت زمانی مشخص کنند و بگویند منطقه یک تهران اگر خانه‌های خالشان را ثبت نکردند ما به عنوان خانه‌ی بلا صاحب مصادره اش می‌کنیم. وقتی که از منطقه یک و خانه‌های گران قیمت شروع کردند بقیه مردم هم با طرح همراه می‌شوند و می‌گویند این طرح میخواهد مالیات اموال مازاد ثروتمندان را بگیرد و به ما کاری ندارد. تبلیغات این طرح و جدیتش از ملزومات است. این که می‌گوییم از بالا شهر تهران شروع کنند لازم نیست در قانون باشد می‌تواند آیین نامه اجرایی اش باشد و دیگر در این حوزه شاید لازم نباشد قانون اضافه شود.
مالیات بر عایدی سرمایه چند سال است که در مجلس تا جا‌هایی پیش می‌رود و باز متوقف میشود الان هم متوقف است. اگر باب شود فرد می‌داند تقاضای کاذبش را نباید توی بازار بیاورد. اینجا دیگر مردمی که واقعا خانه می‌خواهند میتوانند برای خود تامین کنند.
مالیات بر ارزش زمین این است که می‌گوییم، چون می‌خواهیم زمین کالای سرمایه‌ای نشود از ارزش زمین مثلا سالی ۲ درصد هر سال مالیات می‌گیریم. این را هم میتوان به این شکل اجرا کرد که فعلا خانه اصلی معاف از معالیات است از خانه دومی‌ها و سومی‌ها مالیات می‌گیریم. این مدل مانع احتکار میشود. سپس می‌گوییم منطقه یک را مثلا ۴ درصد و منطقه ۱۸ را ۱.۵ درصد می‌گیریم. این چنین قیمت خانه در بالاشهر می‌افتد. فردی که ۳ میلیارد پول زمینش است دو دو تا چهار تا میکند اگر ببیند نمی‌ارزد که خانه را نگه‌دارد وارد عرضه‌اش میکند، عرضه بیشتر میشود اختلاف طبقاتی کاهش می‌یابد.
مالیات خانه‌های لوکس هم وجود دارد، ولی متاسفانه در قانون بودجه پارسال هم بوده است و می‌گفتند مالیات خانه بالای ده میلیارد را بگیرید که محقق نشده است.
الان هیچ کدام از این انواع مالیات محقق نمی‌شود سرمایه می‌رود سمت خرید زمین و خانه، آن هم توسط عده‌ای. جوانی که میخواهد خانه اجاره کند باید با سرمایه دار مسابقه دهد. جوان دیگر نمی‌تواند تشکیل خانواده بدهد. پول پیش خانه شده است ۴۰۰ میلیون تومان و معلوم است که با این شرایط به ازدواج نمی‌شود فکر کرد. توی چادر که نمی‌توانند زندگی کنند پس بی خیال ازدواج می‌شوند. در نتیجه اش افسردگی، پرخاش، افزایش تخلفات، جرم‌های اخلاقی، روابط خارج از چارچوب و … شکل می‌گیرد. انگیزه کار برای فرد از بین می‌رود. فردی که مجرد باشد صبح تا ساعت ۱۲ خواب است و یک نون خالی هم باشد خانه پدرش می‌خورد؛ ولی اگر دو تا بچه داشت باید برود کار کند. ازدواج اینگونه روی اقتصاد هم موثر است. فردی که می‌رود کار میکند یعنی دارد کالا و خدمت به جامعه اضافه میکند و این جامعه با کار او ثروتمند‌تر میشود.
ما چقدر در تقنین و چقدر در اجرا مشکل داریم؟
قانون جهش تولید مسکن ظرفیت‌هایی را آورده و محل اصلی در حوزه اجراست. حتی بدون بخشی از چیز‌هایی که این قانون آورده است شورای عالی مسکن و وزارت راه و شهرسازی این امکان برایشان وجود دارد که بیایند یک بخش‌هایی از زمین را بگیرند وشهر را توسعه دهند و زمین که گران‌تر است را ارزان در خدمت تولید بگذارند. در حوزه‌های عرضه الان مسئله اصلی اجرا است. برای مالیات خانه‌های خالی و لوکس هم قانون وجود دارد، ولی جفتش اجرا نمی‌شود و اراده پشتش نیست. ما برای مالیات بر عایدی سرمایه و ارزش زمین قانون نداریم، ولی در بقیه موارد جای اراده مدیریتی خالی است. از تحویل دولت تقریبا ۴ ماه گذشته و مردم باید اقدام را از طرف دولت ببینند.
مسکن یکی از مهمترین نیاز‌های جوانان برای تشکیل خانواده است. شرایط مسکن و وضعیت اقتصادی کشور از هم تاثیر می‌پذیرند و همه این‌ها وضعیت خانواده را تحت الشعاع قرار می‌دهند. خبرگزاری دانشجو پیش از این نیز در رابطه با راهکار‌های حل مشکل مسکن جوانان مصاحبه‌ای انجام داده بود که در لینک زیر قابل مشاهده است.
