اگر چالش‌های اقتصاد ایران را اولویت‌بندی کنیم، بحران مسکن در بالای این لیست قرار می‌گیرد. تورم فزاینده بخش مسکن در طول سال‌های اخیر، عدم ساخت و عرضه خانه متناسب با تقاضای بازار، بهره نبردن از ابزارهای سیاستی بازدارنده از سوداگری در بازار مسکن و نبود برنامه‌ای جامع و مشخص برای بخش مسکن در طول سال‌های اخیر، این بحران را وخیم‌تر کرده است. همین وضعیت نابسامان موجب شد مجلس یازدهم قانون جهش مسکن را تصویب کند و دولت سیزدهم نیز در ابتدای روی کار آمدن، وعده ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال را بدهد.
اما چالش اصلی ساخت مسکن برای جبران کمبود عرضه بازار چیست؟ با توجه به تجربه ساخت مسکن مهر در دولت دهم، چالش اصلی ساخت مسکن در تامین نیروی کار یا ظرفیت تولید مصالح ساختمانی نیست، بلکه چالش اصلی تامین منابع مالی مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است. به عبارتی کلید قفل مسکن در تامین مالی است. آمارهای این حوزه نشان می‌دهد اگر مسیر سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز تسهیل شود، می‌توان انتظار بهبود وضعیت مسکن در اقتصاد ایران را داشت.
سرمایه‌گذاری به عنوان عاملی کلیدی در توسعه و پیشرفت کشورهاست و می‌تواند رشد اقتصادی، افزایش تولید ناخالص ملی، درآمد سرانه، اشتغال و ارزش پول ملی و کاهش تورم و به طور کلی بهبود مؤلفه‌های مختلف اقتصاد کلان نقش مؤثری ایفا کند، از این رو مورد توجه کشورهای مختلف بوده است.
مسکن دارای ویژگی خاصی است که با سایر کالاها و خدمات تفاوت اساسی دارد. این کالا به دلیل بادوام بودن، یک کالای سرمایه‌ای است و به دلیل داشتن امنیت، نسبت به سایر کالاهای ســرمایه‌ای دارای مزیت نسبی است لذا سرمایه‌گذاران مایل به سرمایه‌گذاری در این بخش هستند. از سویی تأمین مســکن، یکی از موضوع‌های اصلی رفاه افراد یک جامعه است که دولت‌ها توجه ویژه‌ای به این بخش دارند به طوری که تأمین مسکن افراد کم‌درآمد نقش بارزی در تأمین عدالت در جامعه ایفا می‌کند.
مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده با بیش از 150 فعالیت اقتصادی دارد.
برخورداری از سهم 30 درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم 12 درصدی در ایجاد اشتغال از ویژگی‌های بارز این بخش است. مسکن سهمی حدود 30 درصد از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و همچنین بعضا تا 70 درصد در سبد هزینه مصرفی افراد دارد. آمار و ارقام نیز گویای این واقعیت است که در ۳ دهه اخیر همواره بین 20 تا 40 درصد کل سرمایه‌گذاری‌های کشور در این بخش انجام شده است. این مهم نشان‌دهنده اهمیت بسیار زیاد مسکن در رشد تولید، اشتغال و شاخص‌های اقتصادی است، لذا نوسانات در بخش مسکن می‌تواند کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد. پایش و تحلیل آسیب‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از زوایای مختلف واجد ارزش و مهم بوده است.
از سویی اشتغال‌آفرینی ناشی از تولید مسکن و در پی آن رشد اقتصادی و سهم مســکن در GDP و همچنین نیاز شهروندان با توجه به جایگاه اقتصادی و توانایی مختلف افراد و نگاه آنها به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به عنوان یک نیاز اولیه و سرپناه تا نیازهای مختلف آینده‌نگرایانه همچون به عنوان سپر تورمی، حافظ ارزش پس‌انداز (به علت تجربه‌های تاریخی شوک‌های ارزی) و نگاه به عنوان آتیه فرزندان و حتی امکانی برای ورود سرمایه‌گذاران خارجی به کشور تنها بخشی از ضرورت‌های پرداخت به این بخش است که پیشران اقتصاد کشور و زمینه‌ساز رفاه و آرامش روانی جامعه است.
در کشور ما تاکنون نگاه به بخش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صرفا معطوف به تأمین مسکن برای برخی اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده و اساسا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی‌توجهی قرار گرفته و همین مساله باعث شده مسکن ساخته‌شده برای اقشار کم‌درآمد نیز به علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش‌های دیگر جامعه از دسترس این اقشار نیز خارج و به محلی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شود. از سویی به دلیل افزایش بروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی، بخش خصوصی نیز ناامید و ناتوان شده که در آمار سرمایه‌گذاری این بخش که در ادامه ارائه شده، مشهود است.
* آمارهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن چه می‌گوید؟
ساختار بازار مسکن از نگاه سرمایه‌گذاری به علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش بوده و پاسخگوی نیازهای مختلف نیست. مسکن تولید شده به مناطق خاصی (عمدتا اعیان‌نشین در کلانشهرها) در مساحت‌های بالا محدود شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیت ندارد که حتی در صورت عرضه به بازار زمینه‌ساز کاهش محسوس قیمت‌ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهد شد.
علت آن نیز تشویق غیرمستقیم به حرکت سرمایه‌گذاری‌ها به سمت این مدل است و عدم حمایت و جهت‌گیری مناسب در قوانین حوزه شهرسازی موجب فرار سرمایه‌های موجود می‌شود و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با توجه به وجود رقبای منطقه‌ای با معافیت‌های مالیاتی در کشورهای اطراف کاهش داده و سبب کوچ سرمایه‌ها می‌شــود که خود عاملی در جهت تشدید بحران مسکن خواهد شد و هزینه‌های سنگین خروج سرمایه و رکود در کار و فعالیت را به کشور تحمیل می‌کند، در حالی که با تأکید بر مالیات بر سوداگری و تشویق سرمایه‌گذاری در بخش مســکن به طور عام و به طور خاص با اعلام رویکردهای هدفمند در بخش مسکن می‌توان موجبات افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش و کسب مواهبی که در بخش قبل اشاره شد را فراهم آورد.
حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان از ۲۵۶ هزار میلیارد تومان به قیمت ثابت سال ۱۳۹۵ در سال ۱۳۹۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. مقایسه روند سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساخت‌وساز و خالص حساب سرمایه ایران که نمایشگر میزان خروج سرمایه از کشور است، طی یک دهه گذشته رابطه مستقیم بین این ۲ مؤلفه مهم سرمایه‌گذاری در کشور را نشان می‌دهد. خروج سرمایه از کشور به طور میانگین هر ساله حدود 10 میلیارد دلار بوده که بیش از پیش چالش سرمایه‌گذاری در کشور را برجسته می‌کند.
در کنار این مساله، آمار خرید آپارتمان ازسوی ایرانیان، فقط در یکی از کشورهای همسایه در چند سال اخیر به طور میانگین بیش از 600 واحد بوده، آن هم در شرایطی که این کشور از نظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، ریسک اقتصادی، سیاسی بالایی دارد. در واقع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و توسعه شهری کشورهایی حتی با ریسک و شرایط اقتصادی نامناسب‌تر، نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه‌گذاری در این بخش در داخل کشور است.
در دوره 10 ساله 1391 الی ۱۴۰۰، فقط در ۳ سال ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران، مثبت بوده است. در همین بازه زمانی، فقط طی ۲ سال رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان مثبت بوده است و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان نیز منفی ۲/۵ درصد است. این در حالی است که نقدینگی هم رشد داشته اما وارد بخش سرمایه‌گذاری در ساختمان نشده است.
* مشکلات اساسی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
وجود دوره‌های رونــق کوتاه‌مدت و رکود بلندمــدت و چرخه‌های قیمتی در قالب ادوار تجاری و شــوک‌های حقیقی و واقعی بازار دارایی‌هــا را متاثر می‌کند. برخی چرخه‌های تجــاری را پدیده‌ای طبیعی و برخــی آن را نتیجه اقدامات و سیاست‌گذاری‌های دولتی دانسته‌اند. شوک‌های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست‌های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها به شکل چشمگیری بر بازار دارایی‌ها اثر دارند. به دنبال هر رونقی، شرایط رکودی شکل گرفته اســت، چون در دوران رونق درنتیجه افزایش قیمت و سودآوری، عرضه افزایش یافته و به دلیل پیشی گرفتن تولید از تقاضا و درهم‌تنیدگی و پیوستگی بازارهای مالی در زمان رونق مسکن، سایر بخش‌های اقتصادی نیز افزایش قیمتی را با تأخیر زمانی تجربه کرده‌اند. در نتیجه افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان و سازندگان واقعی کاهش یافته است. تأمین مالی در تقاضای مؤثر مسکن نقش بســزایی دارد.
* تسهیل سرمایه‌گذاری کلید تأمین مالی
با توجه به رابطه دوطرفه مابین سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی و به تبع آن تأثیر مستقیم افزایش و کاهش هر یک بر دیگری بدیهی است توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و شهرسازی سبب افزایش GDP شده و این افزایش دوباره از طریق افزایش در سرمایه‌گذاری، رشد اقتصادی بیشتر را در پی دارد. افزایش GDP نیز سبب افزایش درآمد سرانه هر فرد شده که خود سبب کاهش و بهبود ۲ شاخص اصلی دسترسی به مسکن و دوره انتظار خرید مسکن می‌شود. در واقع تسهیل و ایجاد بستر مناسب برای سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در بخش مسکن و شهرسازی می‌تواند زمینه‌ساز بهبود شرایط کلی اقتصاد کشور شود. در همین راستا، می‌توان یک بسته جامع سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن با محورهای اصلی زیر ارائه داد.
– بازتنظیم قواعد و قوانین شهرســازی در حوزه تفکیک زمین، بلوک‌بندی، توده‌گذاری و… در جهت ارتقای کیفیت محیط‌های شهری و استفاده بهینه و کیفی از فضا و زمین، تعریف نواحی ویژه شهری و شهرک‌سازی بر پایه سیاست‌های آمایش سرزمین بویژه پتانسیل سواحل با رویکرد مسکونی، اقامتی و گردشگری، استفاده از ابزار زمین‌های دولت در جهت گسترش و رشد بازار مسکن.
– ارائه مشوق‌های مالی و شهرسازی در جهت تولید واحدهای در استطاعت برای اقشار مختلف با مساحت‌های گوناگــون (از 30 تا ۸۰ متر که نیــاز اصلی بازار امــروز اجاره و خرید اقشــار متوســط و کم‌درآمد و مطلوب سرمایه‌گذاران خارجی نیز است) استفاده و توسعه ابزارهای نوین تأمین مالی با نگاه به تأمین منافع هر ۲ طرف سرمایه‌گذار و سرمایه‌پذیر
– ایجاد ابزارهای مالی جهت مشارکت در پیش‌خرید و خرید مسکن و تأمین مالی کوتاه‌مدت و میان‌مدت ۳ تا ۸ ساله
– بازتنظیم قوانین حوزه پیش‌خرید مسکن جهت کاربردی‌سازی قوانین و تأمین مالی
– بازتعریف قوانین مالیاتی با هدف جلوگیری از سوداگری و حمایت از تولید مسکن و ساخت‌وساز
– بازتعریف قوانین، مقررات نظام مهندسی و استانداردهای ساخت متناسب با شرایط بومی و البته مروج استفاده از فناوری‌های نوین ساخت مسکن ارزان
– تغییرات در فرآیندهای صدور جواز و کاهش زمان صدور مجوز احداث بنا، جهت افزایش جذابیت برای سرمایه‌گذاری با کاهش مدت سرمایه‌گذاری.
