مهمتر از ساخت مسکن، کنترل قیمت‌های فعلی در بازار مسکن است

فرهاد بیضایی  درباره نیاز سالانه یک میلیون مسکن در طرح نهضت ملی مسکن اظهار کرد: موضوع اصلی، تنظیم گری در بازار است؛ سیاست‌های تنظیمی بازار مسکن در رأس اقدامات دولت و وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.

جای خالی مالیات‌های تنظیم گری بخش مسکن

وی با اشاره به اهمیت مدیریت بازار مسکن نسبت به افزایش عرضه افزود: مدیریت بازار مسکن از لایه‌های مختلفی قابل اجرا است که یکی از آنها اجرای مالیات‌های تنظیمی در بخش مسکن است؛ مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر دارایی، هوشمندسازی سامانه‌های حوزه املاک و مسکن.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه باید روش‌های عرضه و تقاضای مسکن به روز رسانی و از اپراتورها یا پلتفرم‌های هوشمند استفاده کنیم یادآور شد: دولت در کنار نوسازی روش‌های عرضه و تقاضای مسکن می‌تواند سیاست تنظیم گری بازار مسکن را هم پیگیری کند.

سطوح مختلف تنظیم گری بازار مسکن

وی با اشاره به از هم گسیختگی فعلی بازار مسکن تصریح کرد: سطح دوم تنظیم گری بازار مسکن ورود دولت به حوزه مدیریت سازندگان و سطح سوم راه اندازی شبکه سازندگان حرفه‌ای و توسعه گران مسکن است که دولت باید این شبکه را شکل بدهد.

بیضایی گفت: کنترل شبکه سازندگان مسکن نهایتاً به کنترل سمت «عرضه» مسکن منجر خواهد شد؛ ضمن اینکه با کنترل این شبکه، موضوع عرضه مسکن با سبدی از انواع تولیدات روبرو خواهد شد.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: پس از کنترل بازار و مدیریت بازار مسکن، دولت می‌تواند پروژه‌هایی برای اقشار هدف در نظر بگیرد که مهمترین اقشار هدف متقاضیان فعلی بازار مسکن هستند.

گروه‌های هدف دریافت مسکن تعیین شوند

وی اصلی ترین گروه‌های متقاضی مسکن را کارگران، دهک‌های اول تا سوم، بازنشستگان یا بیمه شدگان تأمین اجتماعی، روستاییان و … عنوان و اظهار کرد: در این صورت فرایند تولید مسکن خیلی راحت تر از وضعیت موجود خواهد بود. چون بازاری کارآمد و به روز با حذف ناکارآمدی‌ها و کژکارکردی ها خواهیم داشت که در آن دلالی و سوداگری مسکن حذف شده یا به حداقل ممکن رسیده است؛ مسکنی که عرضه می‌شود با کیفیت بالاتر یا حتی گارانتی و خدمات پس از فروش به مردم ارائه می‌شود.

بیضایی افزود: اگر نظام حرفه‌ای تولید مسکن شکل بگیرد، می‌توانیم مبتنی بر نیاز مشتری به خواسته‌های متقاضیان مسکن پاسخ بدهیم؛ این اطمینان را هم خواهیم داد که مردم بتوانند با کمترین تورم یا افزایش قیمت و بالاترین کیفیت، مسکن مورد نیاز خود را از بازار خریداری کنند.

کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: در مرحله بعدی دولت سراغ خانه دار کردن گروه‌های هدف می‌رود که می‌تواند برنامه‌های مشخصی را برای این گروه‌ها در نظر بگیرد؛ حتی این برنامه‌ها مشابه هم نخواهند بود و هر گروه برنامه ریزی مجزایی می‌طلبد مثلاً مسکن مستمری بگیران تأمین اجتماعی با برنامه خانه دار شدن کارگران و مسکن کارگری و مسکن روستایی متفاوت است.

تفکیک میان طبقه متوسط و کم درآمد شهری

وی ادامه داد: به نظر من باید در برنامه نهضت ملی مسکن، گروه‌بندی را به صورت طبقه متوسط شهری با طبقات کم درآمد انجام دهیم و نیاز مسکن هر گروه به گونه دیگری پاسخ داده شود. یکی از اشکالاتی که در حال حاضر نهضت ملی مسکن دارد، این است که در عرضه مسکن تنوع بخشی را شاهد نیستیم.

بیضایی گفت: اینکه بخواهیم با یک مدل عرضه مسکن، بخش عمده نیاز بازار را پوشش دهیم، دور از ذهن است؛ یا ممکن است طبقات متمکن مالی استقبال نکنند یا در استطاعت تأمین منابع این طرح از سوی طبقات کم درآمد نباشد.

وی خاطرنشان کرد: بنابراین باید یک بسته سیاستی کامل را با کمترین سطح تصدی گری دولت ولی بالاترین سطح تنظیم گری برای دولت، تدوین و اجرایی شود؛ چنین طرحی می‌تواند ریل گذاری خیلی خوبی باشد تا در آینده بخش مسکن روی همین ریل هم ادامه داشته باشد.

شرایط فعلی نظام بانکی به خلق پول و تورم زایی می‌انجامد

کارشناس اقتصاد مسکن درباره تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی و تورم زا بودن یا نبودن آن بیان کرد: در حال حاضر نحوه خلق پولی که بانک‌ها انجام می‌دهند و ترازنامه آنها، عملاً منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی می‌شود و اساساً تورم زاست؛ وضعیت فعلی تسهیلات نظام بانکی ما به طور کلی تورم زاست چه این تسهیلات به بخش مسکن بیاید و چه نیاید؛ شرایط فعلی نظام بانکی، ضد تورمی نیست.

نمی‌توان انتظار داشت ناگهان ۲۰ درصد تسهیلات بانک‌ها به مسکن سازی برود

وی تأکید کرد: در قانون جهش تولید مسکن، اشکالات حقوقی و ابهامات زیادی وجود دارد که شاید در آینده باعث شود، این قانون با چالش‌های زیادی مواجه شود؛ نمی‌توان انتظار داشت که شبکه بانکی ناگهان ۲۰ درصد منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند حتی با همان نرخ سود ۱۸ درصد.

بیضایی تصریح کرد: در حال حاضر علاقه بانک‌ها اعطای تسهیلاتی است که در مدت کوتاه بتوانند بالای ۲۰ درصد از مشتری بازپس بگیرند؛ ضمن اینکه بانک‌هایی هستند که علاوه بر اینکه سود ۲۰ تا ۲۱ درصد از مشتری می‌گیرند، بخشی از منابع سپرده گذار را هم فریز می‌کنند که بیش از ۲۷ تا ۲۸ درصد در عمل نرخ سود تسهیلات خواهد شد.

بعید است بانک‌ها تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی بدهند

وی با تأکید بر اینکه نیازمند راه‌های کارآمد بیشتری در زمینه سیاست گذاری پولی و بانکی بخش مسکن هستیم، گفت: احتیاج به برخی تحولات در این حوزه داریم و سپس سراغ برنامه ریزی برای اعطای تسهیلات جهت طرح‌های توسعه‌ای برویم. فراتر از اینکه، این تسهیلات تورم زا هست یا نه، باید دید که ضریب تحقق این سیاست گذاری چه مقدار است که بعید به نظر می‌رسد به طور کامل محقق شود.

تهاتر مسکن با نفت ایرادات فنی جدی دارد

کارشناس اقتصادی درباره تهاتر نفت با ساخت مسکن گفت: این سیاست نیز ایرادات فنی جدی در شرایط فعلی دارد؛ اگر گفته شود که بعد از موفقیت مذاکرات، امکان اجرای این طرح است که اصلاً دیگر نیازی به تهاتر نیست و می‌توانیم مانند دیگر کشورهای صادرکننده نفت، به راحتی محصولات خود را به فروش برسانیم و از درآمدهای نفتی استفاده کنیم؛ در شرایط بسته نیز منجر به خروج دارایی‌ها و سرمایه‌های کشور خواهد شد.

وی اظهار داشت: چون سرمایه گذاری با نفت در بخش مسکن، عایدی چندانی نصیب کشور نخواهد کرد و باعث می‌شود بخشی از دارایی‌هایمان از کشور خارج شود.

روش‌های تأمین مالی مسکن، غیر از وام و تهاتر نفتی

بیضایی درباره تأمین مالی ساخت مسکن گفت: باید از یک سری افرادی که در بازار مسکن هستند و دارایی زیادی دارند، بخشی از منابع مالی را از این طریق تأمین کنیم؛ البته در قانون جهش تولید مسکن، موضوع انتقال درآمدهای مالیاتی از محل املاک به بخش ساخت و ساز مسکن پیش بینی شده ولی هیچ سازوکار مناسبی برای آن در نظر گرفته نشده است؛ ما برای مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های لوکس قانون دائمی نداریم و فقدان این قوانین سبب شده تا ابزار لازم برای جبران کمبود منابع مالی در اختیار دولت نباشد.

وی روش دیگر را فروش اراضی دانست و افزود: برخی طبقات متوسط یا بالای درآمدی هستند که برای تأمین مسکن خود به زمین نیاز دارند؛ افزایش عرضه زمین از سوی دولت می‌تواند بخشی از مشکل تقاضای مسکن را برطرف کند؛ لذا منابع درآمدی از طبقات مرفه به بخش مسکن سرازیر می‌شود که درنتیجه طبقات کم درآمد هم می‌توانند از محل درآمدی دولت از فروش اراضی، منتفع شوند.