ملک‌بازی علیه ملک‌سازی

عایدی ساخت مسکن در پایتخت به زیر کف انتظار سازنده‌ها سقوط کرد. محاسبات  از تازه‌‌‌ترین برآورد حاشیه سود ساخت مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده ریزش عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی است که این موضوع علت خروج بزرگ سازنده‌‌‌ها از بازار عرضه مسکن را نشان می‌‌‌دهد. در حالی که از حدود دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌های مسکن در شهر تهران برای یک دوره ساخت(که اغلب بین یک و نیم تا دو سال به طول می‌‌‌انجامید)، به کف 30 تا 40‌درصدی رسیده وفرآیند ساخت وساز به لحاظ عایدی برای بسازو بفروش‌‌‌ها غیرجذاب شده بود، محاسبات نشان می‌‌‌دهد حاشیه سود ساخت مسکن در پایتخت هم‌‌‌اکنون به زیر کف سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها یعنی کمتر از 30‌درصد سقوط کرده است. کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها برای کسب سود از بازار ساخت وساز در جریان اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت مسکن سالانه حداکثر معادل 15‌درصد است که بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در شرایط فعلی این عایدی به زیر کف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها سقوط کرده است. برآوردها حاکی است هم‌‌‌اکنون این میزان در شهر تهران به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو ساله ساخت مسکن رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحدهای نوساز است براساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی(زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و… ) و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه شده است. البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت‌های ساخت وساز مربوط به فعالیت‌های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران است و شامل مناطق لوکس شمال شهر تهران که هم هزینه‌‌‌های ساخت وهم قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها شرایطی کاملا متفاوت با مناطق مصرفی و معمولی دارد، نمی‌‌‌شود. در واقع این حاشیه سود براساس قیمت‌‌‌های عرف ساخت وساز در مناطق مصرفی محاسبه شده است.

 از دو سال قبل به دنبال غیرجذاب شدن فرآیند ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌‌‌ها وبفروش‌‌‌ها، تعداد زیادی از سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار و فاقد بنیه مالی کافی برای ادامه فعالیت ساخت وساز از بازار خارج شدند وتنها گروهی از سازنده‌‌‌های اصیل، با سابقه وکهنه‌‌‌کار در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران باقی مانده و فعالیت خود را ادامه دادند هر چند این گروه از سازنده‌‌‌ها نیز به چند علت مهم و عمده، فعالیت‌های خود را چه به لحاظ سرعت انجام کار وچه از نظر حجم ساخت وسازها و تعداد پروژه‌‌‌های ساختمانی، محدود کرده و دامنه کار خود در بازار ساخت وساز را کاهش دادند. خروج سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار یا با سابقه کار کمتر، از بازار ساخت و‌ساز منجر به تبدیل رکود به ابررکود ساختمانی در دو سال گذشته شد.