بانک‌ها املاک و مستغلات را به عنوان بخشی از سبد دارایی‌های خود خریداری می‌کنند. این تملک با استفاده از خلق پول و از طریق روش‌های اختیاری یا قهری صورت می‌پذیرد. با ورود اموال غیرمنقول به سبد دارایی‌های بانک‌ها، ترازنامه آنها دچار تغییراتی می‌شود و این موضوع می‌تواند پیامدهای متفاوتی برای بانک و نظام بانکی به همراه داشته باشد. با اتکا به معیار سلامت ترازنامه و عملکرد، می‌توان بانک‌ها را به دو دسته سالم و ناسالم دسته‌بندی کرد. در این گزارش، اثر خرید اختیاری املاک و مستغلات بر ترازنامه بانک‌های سالم مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد.
افزایش ذخایر از طریق جذب سپرده
بر خلاف باور عموم مردم، بانک‌ها برای انجام فعالیت‌هایی نظیر اعطای تسهیلات، سرمایه‌گذاری یا خرید هر دارایی جدیدی همچون املاک و مستغلات، از محل انباشت سپردههای مشتریان خود استفاده نمی‌کنند. بلکه آنها در راستای پیشبرد چنین اهدافی، قدرت «خلق پول از هیچ»[۱] خود را به کار می‌اندازند.
در همین راستا، بانک‌ها از متقاضیان تسهیلات یا فروشندگان دارایی درخواست می‌کنند که حساب سپرده‌ای نزد آنها افتتاح نمایند. سپس با زدن یک دکمه روی صفحه کلید، مبلغ مورد نظر را به حساب آنها اضافه کرده و در واقع، پول جدیدی خلق می‌کنند. به منظور تضمین ثبات و پایداری نظام بانکی، بانک‌ها مکلفند معادل درصدی از این سپردههای خلق شده را به عنوان سپرده قانونی در دارایی‌های خود ثبت نمایند. این سپرده قانونی (ذخایر قانونی) صرفا یک ثبت دفتری (حسابداری) است و معادل آن از موجودی نقد (ذخایر اضافی)[۲] کسر می‌شود. در صورت عدم وجود موجودی نقد کافی برای ثبت سپرده قانونی، بانک‌ها می‌توانند آن را به عنوان اضافه برداشت از بانک مرکزی درج کنند.
این ذخایر می‌تواند از راه جذب سپرده‌ها (انتقال ذخایر از بانکی به بانک دیگر)، استقراض از سایر بانک‌ها و اضافه برداشت یا اخذ خط اعتباری از بانک مرکزی بدست آید. کسب ذخایر از طریق سپرده‌گیری در مقایسه با استقراض از سایر بانک‌ها و بانک مرکزی هزینه کمتری را به بانک قرض گیرنده تحمیل می‌کند؛ چرا که نرخ سود پرداختی از سوی بانک به سپرده‌‌گذاران، نسبت به نرخ سود پرداختی بابت استقراض از سایر بانک‌ها و بانک مرکزی کمتر است. بنابراین هزینه عملیاتی بانک در سپرده‌گیری کمتر از سایر روش‌هاست. علاوه بر آن، اضافه برداشت یا گرفتن خط اعتباری از بانک مرکزی می‌تواند آسیب حائز اهمیتی را به شهرت بانک استقراض‌کننده وارد نماید.
در یک سناریوی فرضی، یک بانک سالم موجودی نقد (ذخایر) خود را از طریق جذب سپرده بدست آورده است. بدین صورت که مشتریان نزد بانک حساب سپرده‌ای افتتاح می‌کنند. متقابلاً معادل سپرده جذب شده، موجودی نقد (ذخایر) از بانک دیگر به این نهاد مالی منتقل می‌شود. در ادامه برای درک عمیق‌تر موضوع، مثالی ارائه می‌شود. تصور کنید که در مرحله اول، سپرده‌ای به ارزش ۱۰۰ واحد نزد بانک ایجاد می‌شود. همزمان ۱۰۰ واحد ذخایر از سایر بانک‌ها به عنوان موجودی نقد به ترازنامه این نهاد مالی منتقل می‌گردد. بر این اساس، هر دو طرف ترازنامه بانک ۱۰۰ واحد افزایش می‌یابد.
خرید املاک و مستغلات با قدرت خلق پول
پس از کسب ذخایر مورد نیاز، بانک می‌تواند به اعطای تسهیلات یا سرمایه‌گذاری یا خرید دارایی‌ها یا حتی قرض دادن آن به نهادهای مالی دیگر اقدام کند. برای خرید املاک و مستغلات، مسئول بانک به منظور خلق پول و تسهیل معاملات، از فروشنده ملک می‌خواهد که حساب سپرده‌ای را نزد بانک افتتاح کند. پس از افتتاح حساب، با فشردن یک دکمه و شارژ کردن عدد حساب شخص فروشنده ملک، خلق پول توسط بانک آغاز می‌شود. در نظر بگیرید که ارزش ملک مورد بررسی، ۱۰۰ واحد است.
برای آسان کردن محاسبات، فرض می‌شود که بانک برای خرید این ملک، باید به صورت حسابداری، عددی معادل ۱۰ درصد از مبلغ سپرده فروشنده ملک (خلق سپرده) را از قسمت موجودی نقد کم کند و به عنوان سپرده قانونی در سمت راست ترازنامه خود ثبت نماید. همزمان بانک، حساب سپرده فروشنده ملک را ۱۰۰ واحد افزایش می‌دهد. پس از انجام معامله، ملکی به ارزش دفتری ۱۰۰ واحد به دارایی‌های بانک و سپرده‌ای به میزان ۱۰۰ واحد به تعهدات آن نهاد مالی اضافه می‌شود. بدین سبب هر دو طرف ترازنامه بانک به ارزش ۱۰۰ واحد منبسط می‌شود و افزایش می‌یابد. در این حالت ایستا، خلق پول با هدف تملک یک مال غیرمنقول توسط بانک صورت گرفته و اندازه ترازنامه بزرگتر شده است.
این ملکی که با قیمت خریداری شده (ارزش دفتری) در بخش دارایی‌های ثابت بانک گزارش و منعکس شده، تا زمانی که به فروش نرسد یا تجدید ارزیابی دوره‌ای نشود، سود یا زیانی را عاید بانک نمی‌کند و بازدهی برای این نهاد مالی ندارد.
قاعده‌مند کردن بهره‌گیری از خلق پول در جهت کاهش سوداگری بانک‌ها
پرداخت‌های بانک‌ها به مشتریان باعث خلق سپرده می‌شود که یکی از این پرداخت‌ها، بابت خرید املاک و مستغلات است. میزان رشد نقدینگی در اقتصاد، حاصل ما به التفاوت خلق پول (خلق سپرده) از محو آن است.[۳] در حال حاضر بهره‌گیری از قدرت خلق پول در راستای ملک‌داری و انبساط ترازنامه بانک‌ها با تجمیع اموال غیرمنقول، با وجود شرایط کنترل مقداری ترازنامه و محدودیت‌های اعمال شده، در هر دوره بخشی از توان اعتباری بانک‌ها را برای تامین مالی فعالیت‌های تولیدی، زیربنایی و هدفمند محدود می‌کند.
لذا باید سیاست‌ها و چارچوب‌هایی از سوی تصمیم‌گیران عرصه اقتصادی و بانکداری وضع شود تا از سوداگری بانک‌ها در بازار املاک و مستغلات جلوگیری به عمل آید. در قدم بعدی، از قدرت خلق پول این نهادهای مالی به صورت قاعده‌مند در راستای رشد و توسعه اقتصادی و تحقق اهداف و سیاست‌های کلان کشور استفاده شود.
