مشکل اصلی عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های لوکس کجاست؟

علی رغم تصویب قانون مالیات بر خانه‌های گران قیمت که به مالیات بر خانه‌های لوکس شهرت یافته، در دو قانون بودجه سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، اما این دولت سیزدهم بود که آئین نامه اجرایی آن را تدوین و در ۱۴ مهر ماه در هیئت دولت تصویب و در ۱۷ مهر ماه به دستگاه‌های ذی ربط ابلاغ کرد.

اتفاقی که اگرچه از جدیت دولت سیزدهم برای وصول مالیات درآمدزایی همچون مالیات بر خانه‌های لوکس که در کاهش ضریب جینی، مؤثر و به ایجاد عدالت اجتماعی نزدیک تر است، حکایت دارد، اما به دلیل تعیین نرخ بسیار پایین مالیات برای خانه‌های گران قیمت در آئین نامه مصوب دولت، کارشناسان آن را مالیاتی «بی آزار» برای ثروتمندان عنوان می‌کنند.

نرخ‌های مالیاتی خانه‌های لوکس در سال جاری به شرح زیر است:

تا ۱۰ میلیارد تومان، نرخ صفر

۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تومان، یک دهم درصد

۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد تومان، ۲ دهم درصد

۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تومان، ۳ دهم درصد

۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تومان، ۴ دهم درصد

نسبت به مازاد بر ۶۰ میلیارد تومان، نیم درصد

نرخ‌هایی که گزنده نیست / ‬ مالیات خانه ۱۰.۵ میلیارد تومانی تنها ۵۰۰ هزار تومان!

در حال حاضر بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در دی ماه ۱۴۰۰ در گران قیمت ترین مناطق پایتخت شامل دو منطقه یک و سه به ترتیب حدوداً ۷۰ و ۶۵ میلیون تومان است؛ این دو منطقه تهران (۱ و ۳) در شهریور سال گذشته نیز با کسب متوسط هر متر ۵۰ و ۴۵ میلیون تومان، گران‌ترین مناطق پایتخت بودند.

بنابراین قیمت یک واحد ۱۵۰ متری در منطقه یک با احتساب متری ۷۰ میلیون تومان به بیش از ۱۰ میلیارد تومان (۱۰ و نیم میلیارد تومان) رسیده و مشمول این پایه مالیاتی (مالیات بر خانه‌های لوکس) می‌شود.

بر اساس آئین نامه ابلاغی دولت، تنها یک دهم درصد مالیات به این واحد، آن هم نسبت به مازاد بر ۱۰ میلیارد تومان که ۵۰۰ میلیون تومان است، تعلق می‌گیرد.

بنابراین درآمد مالیاتی این واحد مسکونی، صرفاً ۵۰۰ هزار تومان می‌شود!

مالیات ۴۴ میلیونی برای خانه ۱۱۰ میلیارد تومانی

بر اساس آئین نامه مذکور، واحدهای مسکونی بالای ۶۰ میلیارد تومان، نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان نیم درصد است؛ بنابراین تا ۱۰ میلیارد تومان آن معاف از مالیات و تا ۶۰ میلیارد تومان این واحد مسکونی، مشمول مالیات ۴ دهم درصدی است.

برای یک واحد مسکونی که در پلتفرم‌های موبایلی ۱۱۰ میلیارد تومان قیمت گذاری شده، فقط به ۱۰۰ میلیارد تومان آن مالیات بر خانه‌های لوکس تعلق می‌گیرد؛ تا ۶۰ میلیارد تومان آن مشمول ۴ دهم درصد مالیات و از ۶۰ تا ۱۰۰ میلیارد تومان مشمول مالیات نیم درصدی خواهد شد.

با این حساب مالک این واحد مسکونی فوق لاکچری باید مجموعاً ۴۴ میلیون تومان مالیات بپردازد!

سازمان امور مالیاتی: ملاک شناسایی خانه‌های گران قیمت در قانون پیش بینی شده

جهانگیر رحیمی سرپرست دفتر طراحی فرآیندهای سازمان امور مالیاتی اخیراً اعلام کرده: مالیات خانه‌های مجلل بر اساس بند «خ» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ اعمال می‌شود و فرصت اعلام آن تا پایان بهمن ماه باقی است.

وی افزود: اطلاعات خانه‌های مجلل در تهران بزرگ و سایر شهرهای پرجمعیت تکمیل شده است و قاعدتاً بیشتر خانه‌های گران قیمت مربوط به این شهرهای بزرگ است.

به گفته رحیمی، بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، «ارزش منطقه‌ای ملک» ملاک تعیین قیمت خانه‌های گران قیمت است که طبق قانون، ارزش منطقه بندی ملک باید به گونه‌ای تعیین شود که از زمان اجرای قانون (۱۳۹۵)، هر سال ارزش منطقه‌ای با افزایش دو درصدی به ۲۰ درصد ارزش روز ملک برسد.

رحیمی گفت: به این معنا که اگر ارزش پهنه بندی را متناسب با آنچه در کمیسیون اصل ۶۴ تصویب شد داشته باشیم می‌توانیم به ارزش روز ملک برسیم. اینها محاسباتی است که در ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم پیش بینی شده است.

افزایش کف معافیت مالیاتی خانه‌های لوکس از ۱۰ به ۲۰ میلیارد تومان

رحیم زارع یکشنبه ۳ بهمن ماه طی نشست خبری در توضیح آخرین مصوبه کمیسیون تلفیق بودجه ۱۴۰۱ گفت: نرخ مالیات بر خانه‌ها و باغ ویلاهای گران قیمت تغییر پیدا کرد. مطابق با این مصوبه، خانه‌هایی با ارزش روز تا سقف ۲۰ میلیارد تومان معاف از مالیات شدند.

وی ادامه داد: همچنین میزان مالیات خانه و باغ ویلاهای گران قیمت نسبت به مازاد ۲۰ تا ۲۵ میلیارد تومان یک در هزار، نسبت به مازاد ۲۵ تا ۳۵ میلیارد تومان دو در هزار، نسبت به مازاد ۳۵ تا ۵۰ میلیارد تومان سه در هزار، نسبت به مازاد ۵۰ تا ۷۰ میلیارد تومان چهار در هزار و نسبت به مازاد ۷۰ میلیارد تومان پنج در هزار است.

این در حالی است که بر اساس لایحه بودجه سال ۱۴۰۱ که دولت به مجلس ارائه داد، همانند سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، کف معافیت مالیاتی ۱۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شده بود که کمیسیون تلفیق، آن را به ۲۰ میلیارد تومان افزایش داد.

کارشناس اقتصادی: قرار بود مالیات بر خانه‌های لوکس برای کاهش فاصله طبقاتی باشد

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصادی، درباره افزایش دو برابری کف معافیت مالیاتی خانه‌های گران قیمت در کمیسیون تلفیق بودجه ۱۴۰۱ مجلس، اظهار کرد: اول باید دید هدف از این طرح چیست و سپس بررسی کرد که این کف قیمت جدید، می‌تواند قانون گذار را به هدفی که در نظر گرفته شده بوده، برساند یا خیر؛ نکته دیگر، تعیین تعریف ملک لوکس است؛ همچنین در نظر گرفتن یک قیمت ثابت برای خانه‌های گران قیمت در همه شهرها، مشخص نیست که به شرایط عدالت اجتماعی کشور نزدیک باشد.

وی افزود: به نظر می‌رسد هدف قانون گذار از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های لوکس، کاهش فاصله‌های اجتماعی و همچنین درآمدزایی برای دولت باشد به خصوص که دولت با کسری‌های بودجه مواجه است؛ ضمن اینکه می‌تواند ساماندهی بازار مسکن و وادار کردن سازندگان از تولید خانه‌های سرمایه‌ای به مصرفی از دیگر اهداف قانون گذار از وضع قانون مالیات بر خانه‌های لوکس باشد.

زرگر مرادی یادآور شد: به نظر می‌رسد قانون گذار تعریف واحدی از املاک لوکس ندارد و علت جابه جایی کف معافیت مالیاتی از ۱۰ به ۲۰ میلیارد تومان همین مسأله باشد. این مصوبه کمیسیون تلفیق هم در نرخ مالیاتی و هم در تعیین حداقل قیمتی که مشمول معافیت مالیات بر خانه‌های لوکس می‌شود، دچار چالش است؛ مثلاً یک خانه ۲۵ میلیارد تومانی که مازاد بر ۲۰ میلیارد تومان آن یعنی فقط ۵ میلیارد تومانش مشمول مالیات می‌شود و از سوی دیگر، رقم مالیاتی که به آن تعلق می‌گیرد، یک دهم درصد است که یعنی مالک واحد ۲۵ میلیارد تومانی باید ۵ میلیون تومان مالیات بدهد.

کارشناس اقتصاد مسکن: «ارزش منطقه‌ای ملک»، پاسخگوی تعیین خانه‌های لوکس و گران قیمت نیست

یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز، با بیان اینکه تغییر کف معافیت مالیاتی خانه‌های لوکس از ۱۰ به ۲۰ میلیارد تومان از منطق درستی تبعیت نمی‌کند، تصریح کرد: یکی از مشکلات این پایه مالیاتی علی رغم اثرگذار بودن آن، عدم امکان وصول آن است.

وی دلیل عدم امکان وصول را سختی شناسایی خانه‌های گران قیمت عنوان و اظهار کرد: مالیات بر خانه‌های لوکس بر خلاف مالیات بر خانه‌های خالی که اصل بر بازدارنده بودن آن است و نه درآمدزایی، برای ایجاد درآمدهای دولت وضع و تصویب شده است.

این کارشناس اقتصادی افزود: اگرچه سازمان امور مالیاتی، ملاک تعیین قیمت را «ارزش منطقه‌ای ملک» عنوان می‌کند، اما از آنجایی که مسکن کالای همگنی نیست، نمی‌تواند از ارزش منطقه‌ای ملک تبعیت کند؛ چون در یک منطقه ممکن است قیمت‌ها بسیار متفاوت باشد.

وی با تأکید بر اینکه ارزش منطقه‌ای ملک و کمیسیون تقویم املاک نمی‌توانند به رقم دقیقی برسند، گفت: حتی اگر امکان شناسایی املاک لوکس هم وجود داشته باشد، باز هم نرخ‌های مالیاتی در نظر گرفته بسیار پایین است.