بازار مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور است؛ چنانچه رد این موضوع را می‌توان در سال‌های گذشته و جهش‌های صعودی قیمت مسکن مشاهده کرد. اما آنچه که می‌تواند ترمز تورم در این حوزه را بِکشد، تقویت تولید و بازارهای موازی است که به نظر می‌رسد فعلاً نمی‌توان به این دو موضوع برای برداشتن بار سنگین تورم دل بست.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری موج، در دهه‌های اخیر کمبود مسکن و کیفیت نامطلوب مساکن موجود همواره به عنوان یکی از معضلات اجتماعی و اقتصادی در کشور ما مطرح بوده است. در شرایط کنونی، با وجود سیاست‌های تشویقی عرضه و ساخت و ساز کماکان به دلیل بالا بودن جمعیت نیازمند مسکن و شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا، عرضه در حدی نیست که پاسخگوی تقاضا باشد. اصولا مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی از جمله مقولاتی است که سیاست گذاران اقتصادی نسبت به تغییرات قیمت آن باید حساس باشند. اخبار مختلف در زمینه‌های سیاسی باعث شده که قیمت مسکن کمتر شود. همین موضوع باعث شده که خیلی از کارشناسان نسبت به کاهش قیمت مسکن امیدوار باشند. اما مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی متذکر شده است که قیمت مسکن تهران در طی پنج سال گذشته، بیش از ۹۵۰ درصد رشد کرده است.
سال‌هاست که کارشناسان اعلام می‌کنند که سیستم عرضه و تقاضا استاندارد نیست و همین موضوع، روز به روز بر گرانی‌ها می‌افزاید. همین موضوع، قدرت خرید مردم را کاهش داده و بازار را از حضور تقاضای مصرفی، خالی کرده است. به طور کلی، اصلی ترین عاملی که منجر به وضعیت کنونی مسکن شده، بحران‌هایی است که در طی این سال‌ها بر اقتصاد کلان کشور حاکم شده است. تحریم های بین المللی، افزایش قیمت دلار، گرانی‌ها و…در نهایت کار را به این نقطه رسانده‌اند.
«محمدرضا ملکی» اقتصاددان و کارشناس حوزه مسکن، با بیان بازار مسکن در ٤٠ سال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقـتصادی کشور بوده است، گفت: این حوزه به دلایل متعدد دوره‌های رکود و رونق بسیاری را تجربه کرده است. عـوامل مختلفی در تعیین قیمت‌ها مؤثر هستند. نحوه انجام معاملات مسکن که به طور عمده توسط واسطه‌ها یا همان بنگاه‌های معاملاتی صورت می‌گیرد و از آن جا که این واسطه‌ها می توانند هماهنگ بـا یکدیگر نرخ‌ها و قیمت‌ها را تعیین کنند، سطح قیمت‌ها خارج از مکانیسم عرضه و تقاضای بازار مسکن تأثیر می‌بخشد.
وی در ادامه بیان داشت: روند کلی رشد اقتصادی و تورم کل کالاها و خدمات مصرفی موجب می‌شود، بخش بزرگی از خانوارها توان مالی کافی برای ورود به بازار مسکن نداشته باشند و از این رو قیمت‌ها در بازار مسکن به تبع توان مالی و سلیقه گروه‌‌های درآمدی خاصی تعیین می‌شود.
سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
این اقتصاددان با تأکید بر اینکه یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی که در ارزیابی وضعیت مسکن در کشورهای مختلف مورد اسـتفاده قرار می‌گیرد، شاخص سهم هزینه مسکن در سـبد هـزینه خانوار است، توضیح داد: این مسأله می‌تواند مبنای سیاست گذاری‌های اصولی در بخش مسکن باشد. در کشورهایی که تجربیات موفقی در زمینه حل معضل مسکن اقـشار مختلف جامعه داشته‌اند، سهم هزینه مسکن در سبد هـزینه خانوار کمتر از ١٥ درصد است، در حالیکه در کشور ما این سهم ٥٣ درصد گزارش شده است. در واقع اینگونه می‌شود بیان کرد که در کشور ما درصد بالایی از درآمد خانواده صـرف پرداخت اجاره بها یا اقساط خرید خانه می‌شود.
شکاف بین عرضه و تقاضا
ملکی همچنین شکاف بین عرضه و تقاضا در حوزه مسکن را بسیار مهم دانست و گفت: بـراساس قوانین اقتصادی تقاضای بیشتر از مقدار عرضه هر کالا باعث بالا رفتن قیمت آن کالا خواهد بود. یکی از دلایل ایجـاد بحران در قیمت مسکن در ایران، تفاوت زیاد بین میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. همچنین دلایل مختلفی در بـالا بودن حجم تقاضا در بازار مسکن ایران وجود دارد. یکی از این دلایل وضعیت ساختار جمعیتی کشور است. قرارگرفتن بخش قابل توجهی از هرم سنی جمعیت در سنین ازدواج بخش مسکن را با یک تقاضای بالقوه مواجه ساخته که با توجه به رکودهای دوره‌ای حاکم بر بخش ساختمان و عدم پاسخگویی به نیاز مسکن طی سال‌هـای گـذشته، منجر به انباشت تقاضا و تسری آن به دوره‌های بعد شده است. بی‌تردید بخشی از این تقاضا با توجه به پایین بودن قدرت خرید خانواده‌ها هرگز نمی‌تواند به بالفعل تبدیل شـود. از این رو این عوامل مهاجرت اهالی شهرهای کوچک یا روستاییان به شهرهای بزرگ، کـه غـالبا به دلیل رکود اقتصادی و بی‌کاری رخ می‌دهد نیز از دیگر دلایل جمعیتی افـزایش تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شود.
ارتباط قیمت مسکن با نقدینگی
این کارشناس حوزه مسکن وجود حباب در بازار مسکن را با نقدینگی بالا در سـیستم مالی مربوط دانست و بیان داشت: از دیدگاه نظری رشد عرضه پول و حجم نـقدینگی ضـمن افـزایش شـاخص قـیمت‌ها باعث افزایش قیمت مسکن به عنوان بخشی از سبد مصرف‌کننده می‌شود. با رشد نقدینگی در سطح جامعه، این منابع مالی به صورت سوداگرانه‌ای به سوی بازار مسکن سوق می‌یابندو با افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند. این روند رشد قیمت تا زمان به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا ادامه پیدا کرده و سپس بازار مسکن به سمت رکود خواهد رفت.
می‌توان با سیاست‌گذاری مناسب برای تغییر الگوی سنتی و ارائه الگوهایی بهینه درجهت پاسخگویی به نـیازهای خانواده در جهت کاهش تقاضای مسکن حرکت کرد، که این امر خود منجر به کاهش هزینه‌های مسکن خواهد شد. این الگوها می‌توانند ترکیبی از مسکن‌های حداقل و انعطاف پذیر را در برداشته و با انطباق کامل با فرهنگ زندگی معاصر در ایران، با مساحتی بهینه به عنوان مسکنی مطلوب طراحی شود.
