بر خلاف قیمت مسکن که سیر کاهشی به خود گرفته است، بازار اجاره این روزها با ناملایمات گسترده مواجه شده و مستاجران بیش از هر زمان دیگر در تنگنای افزایش هزینه رهن و اجاره‌بها قرار گرفته‌اند.
در این شرایط بسیاری از مستاجران از نابه‌سامانی بازار اجاره گلایه‌مند بوده و معتقدند دولت باید در این حوزه دخالت کند. بر این اساس یکی از پر استفاده‌ترین سیاست‌هایی که در بازار اجاره کشورهای مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد، سیاست کنترل افزایش اجاره‌بها است. سیاستی که در بسیاری از کشورهای جهان اعمال می‌شود و به نوعی حتی در آزادترین اقتصادهای دنیا نیز شاهد دخالت دولت در بازار اجاره هستیم.
* بیان تجربه یک دانشجو ایرانی ساکن کانادا از سیاست تعیین سقف اجاره‌بها
در همین راستا یکی از دانشجویان ایرانی ساکن کشور کانادا در بیان سیاست‌های کشور کانادا در حوزه مهار قیمت اجاره به خبرنگار فارس گفت: «ممکن است دو واحد مسکونی با شرایط مشابه در یک زمان قیمت اجاره متفاوت داشته باشند و بعضا این تفاوت بسیار زیاد باشد.»
این دانشجوی ساکن کشور کانادا ادامه داد: «علت این اختلاف بعضا زیاد آن است که ممکن بوده در یکی از این واحدهای مسکونی، خانواری به مدت زیاد ساکن بوده و با توجه به سقف افزایش اجاره‌بها سالانه هم اکنون قیمت کمی برای واحد مسکونی بپردازد اما همان خانه اگر بخواهد به خانوار جدیدی اجاره داده شود، با قیمت بسیار بالاتری ارائه می‌شود».
ممکن است، تصور شود که سیاست کنترل سقف اجاره‌بها در کشورهایی عملیاتی است که با تورم کمی دست پنجه نرم می‌کنند اما اگر چنین نظری دارید، بهتر است بدانید که تورم مسکن در شهرهای کشوری مثل کانادا طی سال‌های اخیر بعضا با رشد 6.5 برابر نیز مواجه شده است اما با این حال همچنان سیاست کنترل سقف اجاره‌بها اعمال می‌شود.
*واکاوی تجربه سیاست تعیین سقف رشد اجاره‌بها در ایران
در چنین شرایطی به نظر می‌رسد اتکا به سیاست کنترل سقف اجاره‌بها در بازار مسکن استیجاری ایران نیز به عنوان مُسکن می‌تواند تاثیر گذار باشد. بر این اساس تصمیم‌گیری در این باره باید با توجه به تجربه سقف در نظر گرفته شده در سال 1399 به مناسبت شیوع بیماری کرونا توجه ویژه شود.
به گزارش فارس، 8 تیرماه تابستان سال 1399 بود که رئیس جمهور وقت در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد.
براساس این مصوبه، موجران نمی‌توانستند میزان اجاره‌‌بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به‌طوری که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر ۱۵درصد وجود دارد.
در بند 9 مصوبه مذکور، آمده است:« با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، همه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود».
مصوبه ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا، یک نکته دیگر نیز داشت، مطابق این مصوبه موجران نمی‌توانستند مستاجر خود را وادار به تخلیه کنند، مگر اینکه واحد مسکونی را به صورت رسمی بفروشد، البته پس از فروش واحد مسکونی نیز، مستاجر فرصت 2 ماهه برای تخلیه را داشت.
پس از بیان مصوبات دولت، توجه به یک سوال توجه کشور را به خود جلب کرد، آیا مصوبه دولت ضمانت اجرایی دارد یا خیر؛ در همین ارتباط، محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی در پاسخ به پرسش مطرح شده، اظهار داشت: « مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر سقف افزایش ۲۵ درصدی در تهران، به همه دادگاه‌ها و شوراهای حل اختلاف ابلاغ شده و مصوبه این ستاد برای همه لازم‌الاجراست».
محمد اسلامی همان زمان در ارتباط با همین امر، عنوان کرد: «قرار شد تا در هر شهری شعبه خاص برای رسیدگی به مشکلات مستأجران و عدم رعایت مصوبه کرونا تشکیل شود».
به استناد صحبت‌های وزیر وقت راه و شهرسازی به نظر می‌رسد عزم جدی قوه قضائیه و قوه مجریه کشور را باید به عنوان ضمانت اجرایی مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در نظر گرفت.
* حکم تخلیه با وجود سیاست تعیین سقف اجاره بها به دست مستاجران می‌رسد
آن زمان با وجود قانون تصویب شده اما مستاجران حسی از اجرای این قانون نداشتند، و عزم دولت وقت و قوه قضاییه وقت به منزله ضمانت اجرایی مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا دچار تردید شده بود.
در همین‌باره، یک شهروند تهرانی در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، ضمن بیان این نکته که تاریخ اتمام قرارداد اجاره من آن زمان روز 30 تیر ماه 99 بود، گفت: «از سوی موجر تماس و تهدیدهای فراوانی برای تخلیه ملک رخ داد و زمانی که از تصمیمات دولت و قوه قضاییه گفتیم، وی باز هم بر خواسته خود پافشاری کرد.»
این شهروند تهرانی ادامه داد:« پس از مراجعه به بنگاه مشاور املاک که در آن قرارداد بسته بودیم و صحبت از مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، وی به کلی مصوبه را رد کرد و توافق با موجر را ملاک معامله دانست، در این زمینه باید بگویم که توافق با موجر نیز مستلزم قبول افزایش قیمت بیش از 25 درصدی بود».
وی، افزود: «روز بعد نامه‌ای از سوی شورای حل اختلاف دریافت کردیم که باوجود تمام موارد مطرح شده در مصوبه دولت و همچنین پیگیری‌های قوه قضاییه خبر از حکم تخلیه و مهلت 20 روزه برای این امر را به ما یادآور شد».
بررسی‌های خبرگزاری فارس مشخص کرد، قرارداد اجاره این شهروند، همه شرایط لازم به منظور اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا را داشته است و مشخص نیست، چرا شورای حل اختلاف آن زمان مغایر با تمامی بندهای مطرح شده در مصوبه این ستاد عمل کرده و حکم تخلیه با مهلت 20 روزه را صادر کرده است.
بر این اساس، با توجه به تعیین‌کننده بودن، نظر شورای حل اختلاف در مورد اجرای قانون تعیین سقف اجاره‌بها در کشور و همچنین نبود ضمانت اجرایی جدی برای این قانون، در عمل این مسئله به نتیجه نرسید.
*روایت آمار از بی‌اثر بودن یک قانون حمایتی مستاجران
بر این اساس پایش آمار بازار اجاره در آن بازه زمانی دلیل دیگری بر بی اثر بودن قانون کنترل تعیین سقف اجاره‌بها بود. به استناد آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میزان رشد اجاره‌بها در مناطق شهری کشور در 6 ماه ابتدایی سال 1399 بین ارقام 30.1 درصد و 31.3 درصد در نوسان بوده است.
بر اساس این آمار میزان رشد شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری، پس از صدور مصوبه ستاد کرونا و در تیرماه، مردادماه و شهریورماه 99 به ترتیب رقم 31 درصد، 30.6 درصد و 30.1 درصد را تجربه کرده است، در حالی که دولت افزایش اجاره بها بیش از 25 درصد در تهران، 20 درصد در کلانشهرها و 15 درصد در سایر شهرهای کشور را ممنوع اعلام کرده بود.
بر این اساس در سال جاری اگر دولت بخواهد بار دیگر به سراغ سیاست تعیین سقف اجاره بها حرکت کند، باید تجربه تعیین سقف اجاره بها در سال‌های کرونا را مد نظر قرار داده و نقاط ضعف این تجربه را برطرف کند تا عملا شاهد اثرگذاری این سیاست باشیم.
